空室が長期化するオフィスビルの特徴&空室対策の取り組み
2026.03.20
同じエリアでも、空室がすぐ埋まるビルと半年以上続くビルがあります。
その差は立地や築年数だけではありません。今すぐ空室を埋めたい、そんな方向けに当社の取り組みもご紹介します。
オフィスビルの運営において、空室は避けて通れない問題です。しかし同じエリアでも、比較的早く入居が決まるビルがある一方で、長期間空室が続くビルもあります。その差は、必ずしも立地や築年数だけではありません。募集方法や管理体制の違いによって結果が大きく変わるケースも少なくありません。
特に2020年以降、企業の働き方やオフィスの使い方は大きく変化しました。
こうした市場環境の変化に合わせた運営ができているかどうかが、現在のオフィスビル経営では重要になっています。
この記事では、コロナ前後で変化したオフィス市場を踏まえながら、空室が長期化するビルの特徴と、その場合にオーナーが取るべき対策について解説します。
コロナ前後で変わったオフィス市場
コロナ以前のオフィス市場では、立地や面積が大きな判断基準でした。企業は拡大を前提にオフィスを借りるケースも多く、空室が出ても比較的短期間で次のテナントが決まることが多かったと言えます。
しかし2020年以降、テレワークやハイブリッドワークが普及し、企業がオフィスに求める役割が変化し、「広さ」よりも「働きやすさ」が選ばれる傾向が強くなっています。
その結果、オフィス市場ではビルの二極化が進んでいます。条件や管理状態が良いビルにはテナントが集まりやすい一方、魅力が伝わりにくいビルでは空室が長期化する傾向があります。現在は「募集を出して待つだけ」で入居が決まる市場ではなくなっているのです。
空室が不動産経営に与える影響
空室が発生すると家賃収入が減ることは当然ですが、オーナーの悩みはそれだけではありません。
ビル運営では、入居がなくても発生する費用が多くあります。例えば建物の清掃費や設備点検、共用部の電気代、固定資産税などは、空室の有無に関係なく支出として残ります。また、空室が長引くと広告費や募集条件の見直し、設備更新などの追加コストが必要になることもあります。
さらに、空室が続くと仲介会社やテナント企業の間で「埋まりにくいビル」という印象が広がることがあります。
このようなイメージが市場に定着すると、紹介される機会が減り、さらに空室が続くという悪循環に陥ることもあります。
空室が発生した場合は単なる収入減として捉えるのではなく、ビル経営全体の問題として原因を整理することが重要です。
空室が長期化するビルの特徴
空室が長期化するビルには、いくつか共通する傾向があります。
① 仲介会社への営業が止まっている
オフィスの成約は仲介会社の紹介によって決まることがほとんどです。募集情報を掲載するだけで、仲介担当者への直接アプローチがなければ、そもそもテナント候補にあがりません。
② 募集条件が市場とズレている
エリアの相場や企業ニーズは常に変化しています。賃料・区画・フリーレントなど、条件を長期間見直さないままでいると、需要とのギャップが広がっていきます。
③ 建物の管理状況が悪い、内見の第一印象が悪い
建物の管理状態が入居率に影響することもあります。内見の際、エントランスや共用部の印象が良くないと、その時点で候補から外れてしまうことがあります。清掃の質や設備の状態など、日常的な管理がテナントの判断に影響するケースも少なくありません。
空室が埋まりにくいビルのチェックリスト
次のような状態が複数当てはまる場合、空室が長期化しやすい可能性があります。
• 空室が半年以上続いている
• 仲介会社からの内見がほとんど入らない
• 募集条件を長期間見直していない
• 共用部やエントランスの印象が古い
• 管理会社から具体的な募集提案がない
もし当てはまる項目が多い場合、募集方法や管理体制を見直すことで状況が改善する可能性があります。
またこれらの見直しに欠かせないのがビル管理会社です。
新栄不動産ビジネス株式会社のリーシング強化の取り組み
― 空室を“動かす”ための具体的な営業と仕組み ―
新栄不動産ビジネス株式会社では、単に募集情報を掲載するだけではなく、物件を「動かす」ためのリーシング営業に力を入れています。
空室が長期化する要因の多くは「情報が届いていない」「検討の土俵に上がっていない」ことにあります。そのため当社では、複数のチャネルと現場営業を組み合わせ、入居検討の機会を最大化します。
① 不動産会社専用サイトへの掲載（露出最大化）
まず、アットホーム・レインズなどの不動産会社専用サイトへ物件情報を掲載します。
これらは仲介会社が日常的に確認しているため、テナント紹介の母数を増やす上で必須の施策です。
掲載にあたっては、オーナー様の承諾を得た上で、
・図面・写真の整理
・設備・条件の明確化
・仲介会社が紹介しやすい情報設計
を行い、単なる掲載ではなく「選ばれる情報」に仕上げます。
② 仲介会社への直接営業（紹介数を増やす）
オフィスリーシングにおいて最も重要なのが、仲介会社との関係性です。
当社では、仲介会社への訪問・情報提供を通じて、物件の認知と紹介機会を増やします。
具体的には、
・物件資料の作成（無料）
・仲介会社への配布・説明
・テナントニーズのヒアリング
を行い、「紹介される状態」をつくります。
単に掲載するだけではなく、当社では人を介した営業を行うことで成約確度を高めます。
③ 現地での募集強化（機会損失の防止）
現地での認知を高めるため、募集看板の設置も行います。
通行者や近隣企業、移転検討中の企業に対して直接アプローチできるため、デジタルだけでは拾えないニーズの獲得につながります。
④ 内覧会の開催（成約率を上げる施策）
空室が長期化している物件に対しては、仲介会社向けの内覧会を開催します。
これは単なる内見ではなく、物件の魅力を集中的に伝える営業施策です。
内覧会では仲介会社への事前案内配布や物件の特徴を伝える掲示物の設置、その場での質疑対応、そして競合物件との差別化を説明し、内覧会後には仲介会社へのアンケートを実施してテナントニーズや評価の回収まで行います。
このプロセスにより、「なぜ決まらないのか」ではなく「どうすれば決まるのか」を具体的に把握し、次の施策につなげます。
空室対策なら、新栄不動産ビジネスにお任せください
創業54年・管理物件700件以上。PM（プロパティマネジメント）とBM（ビルメンテナンス）を自社一括で担い、リーシングまで一気通貫で対応します。「管理会社に任せているのに空室が改善しない」というオーナー様のお悩みに、実績をもって応えます。
・ PM＋BM一括管理で、窓口を一本化。対応スピードが上がり、コストも削減
・ 月次報告会で稼働状況・問合せ数・改善提案を定期共有
・ 賃料見直し・区画変更・フリーレント導入など、条件面の提案も対応
・ 大使館・外資系企業・病院など、多様な物件の管理実績あり
お客様の声ご紹介
「テナント誘致から建物管理まで総合的にお任せができるので、何でも相談できます。」
— ビルオーナー様
新栄不動産ビジネス株式会社の空室改善事例
■事例 01 ／ オフィスビル（東京都内）
稼働率 60%・空室長期化 → 稼働率 100%・満室達成
仲介会社への直接営業と募集条件の見直しを実施。「掲載して待つ」から「ネットワークで動かす」体制に切り替え、満室を実現。
■事例 02 ／ テナントビル（東京都内）
稼働率 0%・全空き状態 → 稼働率 100%・全室成約
PM・BM一括管理への切り替えと、リーシング強化を並行実施。建物の管理状態を整えた上で積極的な仲介営業を展開し、全室成約。
■事例 03 ／ 賃貸物件（賃料改善）
賃料据え置きが続いていた → 平均 18.7% 賃料アップ
市場相場の分析と交渉サポートにより、オーナー様の収益を大幅改善。空室対策と同時に、既存テナントの賃料も適正化。
不動産クラブOPENによるネットワーク活用も
当社の特徴の一つが、不動産業界の交流・情報共有の場として運営している1,000名・22都道府県参加、成約実績複数ありの「不動産クラブOPEN」です。
不動産クラブOPENには仲介会社や不動産会社など多くの業界関係者が参加しており、情報交換や交流を通じてネットワークを広げています。単に募集情報を掲載するだけではなく、業界内で情報が流通する環境をつくることが、空室対策において重要だと考えています。
「動いているかどうか」が空室対策の分かれ目になります
空室対策において重要なのは、募集をしているかではなく、実際に動いているかどうかです。
仲介会社に情報が届いているか、現場で営業が行われているか、フィードバックが改善に活かされているか。
これらが揃って初めて、空室は動き始めます。
新栄不動産ビジネス株式会社では、こうした一連の流れを実行しながら、オーナー様のビル運営をサポートしています。
空室が続いている場合は、現在の募集方法や管理体制を一度整理してみることも重要です。
リーシングや空室対策についてお悩みの際は、ぜひ一度ご相談ください。